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REIT(不動産投資信託)の配当効果が大きい理由

REIT(不動産投資信託)の配当効果が大きい理由

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(日本経済新聞12/6/13の要旨)先進国株式のここ10年間の価格は、ブレが大きい。一方、先進国REITはこの期間、10年保有なら一度もマイナスになっていない。

日本REITも、価格はほぼトントンだが、配当効果で総合収益は5割強のプラスだ。意外なほど大きな配当効果が損失発生リスクを減らしている。

過去の日本REITは値動きが激しかった。その一因は金融機関や外国人が主体で個人は1割強しかいない偏った保有構造。

現在、東証REIT全体でみると資産の時価に対し投資口価格は0.9倍前後。配当を投資口価格で割って計算する利回りは、6%弱に上昇した。

高配当というと、最近は通貨選択型投信などのように予想分配利回りが15%超にも達する投資信託がある。しかし実体は変動の激しい新興国通貨への投機であり、為替変動で吹き飛ぶリスクがある。

元本の取り崩しで収益を上回る高配当をしていることも多い。一方、REITは「収益実態の裏付けがある。一般の高配当投信とは分けて考えるべきだ」(みずほ証券の石沢卓志氏)。(要旨終わり)


配当が魅力

REIT(不動産投資信託)のメリットや弱点などを解説した引用記事でした。引用元にはグラフなども多用してあるので、興味のある方は図書館などで見てみてください。

引用記事のグラフには、先進国リート、先進国株式、同債券を10年間保有した場合の騰落率が書いてあります。つまりこれらの金融商品を持っていたらどれだけ儲かったかわかるわけですね。

債券は5%前後で推移しています。つまりそれだけの年間利回りが平均して続いたというわけです。株式は10%を超えた年もありますが、08年にマイナスになり、ここ数年は0前後です。

やはり株は上下が大きいです。そしてREITは、10%から17%ほどにまで上がり、一番低くなっても0までは下がっていません。ここ数年は10%弱の年間利回りになっています。

ちなみに株が08年に下がっているのはリーマン・ショックの影響ですが、この年にリートも利回りが下がっているものの、上記のように利回りはプラスだったのです。

簡潔に言えば、先進国REITは利回りが高い上に、利回りが安定しているというわけです。これはすごいですね。なぜこのように好調なのかといえば、やはり高い配当が積み重なったからです。

つまり、配当(分配金)が高く、それが長期にわたって蓄積されているので、投資口価格(株で言えば株価、投信でいえば基準価額)が値下がりしてもそれをカバーしているというわけです。

これはちょうど、株式で言う配当金が高い銘柄は、配当益が蓄積されるので、株価の値下がりを補えるのと同じことです。

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安定性の理由

REITは複数の不動産に分散投資して、そこからの賃料や不動産の値上がり益を出資者に分配するという仕組みです。不動産とはオフィスビル、住宅、商業施設などです。

そして、不動産というものはビジネスに使ったり家に住んだりと、必ず需要があるものですから、景気の影響を比較的受けにくいです。特に住居に投資するリートは、不況だからといって住まいを変えるという人はあまりいないため、不況に強いと言われています。

一方、オフィスに投資するタイプのREITは、好不況の波を受けやすい傾向にあります。

つまり不動産は景気にあまり関係なく一定の需要があるため、一定の賃料収入が見込める。だから高い利回りが得られて価格も安定しているというわけです。

ただ、J-REITの場合は、過去にはけっこう価格変動があったのです。その一因が、個人投資家の保有率が低いからというものです。個人投資家は小口のREITを多くの投資家が保有する形になるので、一方的な値動きにはなりにくいです。

一方、金融機関や外国人投資家の場合、巨額な資金を動かす機関投資家が多いため、大きなマネーがREITに流入したり、流出したりするわけです。その結果、値動きが大きくなります。

まあ私の場合、けっこう値動きが大きな株の銘柄が好きなので、REITもインカムゲインだけでなくキャピタルゲイン(値上がり益)を狙って売買するのも面白いかもしれません。

記事にある資産の時価に対する投資口価格というのは、株で言えばPBRですね。1倍で時価と価格が等しいというわけです。この倍率がなるべく低いリートを探すというのも手です。


デメリット

ただしリートといえどもデメリットはあります。引用記事には、2012年問題が紹介されていました。都心にオフィスが大量供給されることで、空室率が上がり、賃料が下がるというものです。

ただ、大量供給は年内に一巡する見通しとあります。


為替変動

次に、為替変動リスクについて。ブラジルレアルなどの高利回り通貨を選んで投資するタイプの投資信託は以前人気があるようですね。確かに通貨自体が高利回りなのは期待できそうですが、高利回りの通貨というものは、人気があるのでレートが買われて高くなっていることがほとんどです。

ということは…その通貨が高いところで買って、大きく値下がりしてしまうということもあり得るのです。ここが高金利通貨の難しいところなんですよね。

その点REITは、不動産という実物資産に裏付けされた金融商品ですから、実態と価格とがかけ離れているということは少ないです。ということは高値づかみして暴落という危険性も少ないといえるでしょう。

前述の資産の時価と投資口価格の倍率なども参考にすれば、さらによいと思います。

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