ホーム » 投資信託・ファンド » その他 »

REIT(リート)とは、不動産株との違い

REIT(リート)とは、不動産株との違い

スポンサード リンク

Pocket

REIT(リート)とは、不動産投資信託ともいい、主に賃貸不動産に投資することで家賃収入・駐車場代などから収益を得る投資信託です。

(以下、日本経済新聞09/10/19より引用、抜粋)

都心の不動産は底値ではないかと考えた投資家が09年4月、REITのラサールジャパン投資法人の投資口(株式に相当)を数百万円分購入した。
読みは的中。購入後、REITは約3割値上がりし、安値で買ったので分配金の利回りも高い。
不動産株の購入も考えたが、「銘柄選びが難しいし、何より配当利回りが欲しかった」という。
REITと不動産株の大きな違いは、前者が利回り重視、後者が値上がり益重視という点だ。
REITの強みは利回りだ。分配金(配当)を投資口価格で割った分配金利回りは、全銘柄平均で年6パーセント前後。比較的低い銘柄でも3%台半ばを確保する。
一方、不動産株は比較的高い野村不動産ホールディングスでも2パーセント台後半だ。
背景には税制の違いがある。そもそもREITは事業が不動産賃貸に制限されているうえ、賃貸収入から得られた利益の90パーセント超を配当にまわすと法人税が免除される投資法人だ。
この優遇税制を活用するため、REITの配当性向(利益のうち配当支払いに回した比率)はどの銘柄でも100パーセント近くに設定されている。利益に課税されないので、全額を配当に回せる。
一方、不動産株の投資妙味は、好況時の値上がり益だ(野村證券の福島大輔シニアアナリスト)。
投資助言会社のイボットソン・アソシエイツ・ジャパンが過去の値動きを調べたところ、不動産株の変動率はREITの約2倍。
自己資本比率の低さも不動産株の価格変動要因だ。REITの自己資本比率は50パーセント前後なのに対し、不動産株は高くても20パーセント台にとどまる。
好況時には少ない株主資本で利益を押し上げるため、株価を押し上げる要因となる。
しかし、価格変動が大きいということは、下ぶれリスクもREITより大きいことを意味する。
信用力を格付けでみると、通常、リートの方が不動産株よりも高い。ちなみにREITでの破綻はこれまでニューシティ・レジデンス投資法人の1銘柄だけだ。
また一般的には、不動産株はREITに比べ、市場での取引が活発なため、流動性の面では優れている。
REITと不動産株には株主優待の違いもある。不動産株は東急不動産やレオパレス21などがリゾート施設優待などを実施している。
一方、リートでは高齢者に人気の優待を1社が導入を表明している。
インフレに強い不動産への投資は株式や債券運用などと並び、有力な資産運用手段として知られる。
ただ、実物資産に投資するのは多額の資金や手間が必要。その点は不動産株や上場しているREITがメリットがある。
非上場の投資対象では、個人向けの不動産ファンドともいえる不動産特定共同事業商品がある。住友不動産の「サーフ」などが代表格。
そのほか、複数のREITに分散投資する投資信託(ファンド・オブ・ファンズ)も有力な手段の一つ。海外REITに幅広く分散投資できるが、手数料が比較的高い。
REIT調査会社、アイビー総研の関大介社長「REITに投資する際は年利回りで5.5パーセント程度を目安にしたい。税引き後の分配金収入で年間5%得られるので、仮にリートの投資口価格が25パーセント下がっても、5年で収支がトントンとなる」

(引用終わり)

コメント:私はREITは買ったことはありませんが、安定した利回りが得られるという点で興味のある金融商品です。

スポンサード リンク

特に利回りが全銘柄平均で6パーセントというのはすごいですね。この超低金利のご時世にこれだけの高利回りが得られる商品はそうはないでしょう。

その高利回りの背景には優遇税制があったというのは知りませんでした。おそらく多くの人に不動産に投資してもらい、経済の活性化につなげようという狙いがあるのでしょう。

一方の不動産株ですが、自己資本比率の低い点が「安全な投資」を目指す私としては気になります。私は株式投資の銘柄は自己資本比率50パーセント以上のものに限定しています。

その基準からすると平均20パーセント台というのは低いです。もちろんだからといって不動産株が即危ないというのではありませんが、安全性の面から言うとREITに私は軍配を上げます。

REITはこれまで破綻したのは一社だけです。その点でも安全性は高いといえますが、例えば不況になると、不動産価格(地価など)も下がるうえに不動産の借り手が減り、家賃収入も減ります。

そのため、やはりリートでもその銘柄の財務内容のチェックはすべきです。具体的には自己資本比率が下がっていないか、ここ数年の収益の傾向などは見たほうが良いと思います。

格付け機関による格付けも参考になるはずです。

株主優待についてですが、REITは利回り重視の商品です。そのため、優待制度があればそれはうれしいですが、なくてもまずは利回りを高くしたり財務を安定させて欲しいと思います。


○不動産とインフレ

ちなみに前掲記事の、不動産がインフレに強いという箇所を解説します。インフレーションになると物価が上がり、相対的にお金の価値が下がります。

そのため、お金だけを持っていると資産が目減りしてしまいます。一方、不動産や株はインフレで価格が上昇しますので(理論上)、その値上がり分で貨幣価値の目減りを補えるというわけです。

私はマンションなどの不動産投資にも関心がありますが、やはり自分で大家さんをやるというのはなかなか大変です。最近はサラリーマン大家も話題になっていますが、大家業に時間や手間をさけるかどうかはよく考えないといけません。

その点、リートなら出資するだけであとは投資法人がすべて業務をしてくれますので、手軽です。ただ、やはり安全性をチェックすることと、リートがもし値下がりしたときの損切りは考えておきましょう。

不動産のファンドオブファンズはいろいろな海外のREITに分散投資するので、ある程度はリスクヘッジに役立つと思います。ただ、リーマンショックのような世界恐慌になれば、ほとんどの国で不動産にも悪影響が出るでしょう。

そうするといろいろな国に分散しているから安全とも言い切れません。やはりファンドオブファンズでも損切りは考えておく必要があるでしょう。

なお、REITの売却益や分配金には譲渡益課税や配当課税があります。

Pocket

スポンサード リンク

サイトトップページへ

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)